Lorsque plusieurs personnes sont collectivement propriétaires d’un bien et peuvent y exercer les mêmes droits, on dit de ce bien qu’il est en indivision. Lorsqu’une telle situation se pose, il n’est pas rare que l’un des propriétaires cherche à avoir les parts des autres. La seule solution pour qu’il arrive à ses fins est de racheter les parts des co-indivisaires : c’est ce qu’on appelle le rachat de soulte. Dans le but d’atteindre son objectif, ce dernier devra se faire accompagner d’un notaire qui l’aidera à chaque étape du processus.
Quels sont les frais de notaire pour un rachat de soulte ?
De façon simple, la soulte définition désigne la compensation ou la somme d’argent versée par un propriétaire, un ex-conjoint, un contractant ou un co-indivisaire aux autres propriétaires, contractants ou co-indivisaires dans le cadre d’un partage de biens, d’un échange et dans certains cas d’une opération financière. La soulte est destinée à compenser le déséquilibre des parts comprises dans la transaction. Très souvent, elle permet aux biens concernés d’avoir un seul propriétaire afin de faciliter les démarches d’acquisition.
Une soulte est une compensation financière
La soulte est alors une compensation financière, un dédommagement versé dans le but d’équilibrer les chances et de permettre à chaque co-indivisaire de recevoir des parts égales. Ce dédommagement peut être versé dans plusieurs situations :
- En cas de divorce : pour compenser le déséquilibre lors du partage des biens.
- En cas de succession : pour qu’un seul héritier soit propriétaire des biens.
- En cas de donation-partage
Comment calculer la soulte lors d'un rachat de soulte ?
Dans le cadre d’un rachat de soulte, l’intervention d’un notaire est obligatoire. En tant qu’officier public, son rôle est de formaliser l’accord entre les différentes parties prenantes et de légaliser la transaction. En plus de cela, c’est à lui que revient la tâche d’évaluer la valeur du bien immobilier, ce qui aidera à évaluer la valeur de la soulte.
Enfin, il va rédiger l’acte de partage qui rend officiel le transfert de propriété. Lors du rachat de la soulte, les frais du notaire sont payés par les héritiers s’il s’agit d’une succession et par les ex-conjoints s’il s’agit d’un divorce. Dans l’un ou dans l’autre cas, les frais du notaire se situent entre 2 et 8 % de la valeur estimée du bien.
Les frais de notaire incluent plusieurs éléments.
Les frais reversés au notaire incluent plusieurs éléments, à savoir :
- Les taxes : en tant qu’officier public, le notaire perçoit les taxes pour le compte de l’État.
- Les émoluments : les émoluments correspondent à la rémunération du notaire pour service rendu. La valeur de ce paiement varie en fonction du prix du bien et à cela, il faut ajouter 20 % de la TVA.
- Les débours : dans les débours, on retrouve les frais engagés par le notaire dans le cadre de la transaction et sa rémunération pour les tâches annexes.
- La contribution de sécurité immobilière : elle correspond à 0,1 % de la valeur du bien et est prélevée pour le compte de l’État. La contribution de sécurité immobilière permet de couvrir les frais liés à la publicité foncière et à l’enregistrement du bien.
Comment calculer la soulte lors d’un rachat de soulte ?
Pour déterminer la valeur de la soulte, il est recommandé de faire intervenir un expert, par exemple un notaire ou un agent immobilier. En fonction des prix du marché, il va évaluer le bien et déterminer sa valeur si les héritiers ou les ex-époux ne l’ont pas déjà fait. La soulte est calculée de différentes manières selon la situation dans laquelle on se trouve :
- En cas de divorce : en cas de divorce, on sait à l’avance qu’il y a deux indivisaires. On appliquera alors la formule soulte = (valeur du bien sur le marché actuel – capital restant dû) / 2.
- En cas de succession : dans ce cas, le montant de la soulte est égal à la valeur nette du bien moins le capital restant dû du crédit immobilier, le tout divisé par le nombre de copartageants. Pour trouver le montant total de la soulte, il faut multiplier le montant de la soulte par le nombre de contractants.
La soulte se calcule à partir de la valeur du bien et des parts des co-indivisaires.
Pour déterminer le montant du rachat de la soulte, plusieurs facteurs sont pris en compte :
- La valeur du bien immobilier au moment de la demande (et non au moment de la vente). Ce montant sert de base pour le calcul de la soulte et des autres dépenses associées à la transaction.
- La part de chaque indivisaire : il peut être de 50/50, 60/40, 70/30, 80/20, etc.
- L’apport en numéraire effectué par chaque contractant.
- Le taux du prêt immobilier qui finance le bien (s’il y en a).
Quelles sont les étapes à suivre pour un rachat de soulte avec frais de notaire ?
Le rachat de soulte ne se déroule pas de la même manière selon qu’il s’agit d’un divorce ou d’une succession. Dans le cadre du divorce, voici les différentes étapes à suivre :
- Faire estimer le bien par un notaire ou un agent immobilier.
- Déterminer par calcul le montant de la soulte en tenant compte des différents paramètres définis un peu plus haut.
- Officialiser le montant de la soulte lors d’un rendez-vous chez le notaire.
- Finaliser la transaction et enfin signer les papiers du divorce.
Dans le cadre d’une succession, voici les différentes étapes à suivre :
- Faire estimer le bien
- Évaluer le montant de la soulte
- Déterminer le montant à verser à chaque indivisaire.
Le rachat de soulte suit un processus bien défini.
Le rachat de la soulte ne se fait pas au hasard, il suit un processus bien défini selon le cas de figure dans lequel on se trouve. Comme vous avez pu vous en rendre compte, la présence d’un notaire est obligatoire, car c’est lui qui légalise la transaction. Il sert également d’intermédiaire entre les différentes parties prenantes, trouvant des solutions pour venir à bout des conflits.
Si vous vous trouvez dans une situation d’indivision, vous savez désormais quelle stratégie mettre en place pour venir à bout du problème. Retenez que le rachat de la soulte permet à un bien d’avoir un seul propriétaire, ce qui facilite sa gestion et les procédures administratives liées à son acquisition. Pour toute incompréhension, n’hésitez pas à vous tourner vers un notaire.
